Die Annuitätenmethode ist besonders gut für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit langfristiger Investitionen geeignet, da sie Zins- und Zinseszinseffekte berücksichtigt. Sie ist für Bauherren besonders anschaulich, da sie die jährlichen Kosten mit und ohne energetische Verbesserungsmaßnahme miteinander vergleicht.
Die Kosten vor der Maßnahme ergeben sich aus den jährlichen Energiekosten. Es wird empfohlen, einen Mittelwert der Verbräuche aus den zurückliegenden Jahren zu bilden oder eine Witterungsbereinigung durchzuführen. Energieberater und Ausweisaussteller bieten hier gerne Hilfestellung an. Falls keine Verbrauchswerte der letzten Jahre vorliegen, muss auf Bedarfswerte einer GEG-Berechnung zurückgegriffen werden.
Der jährliche finanzielle Aufwand nach Realisierung der Maßnahme ergibt sich aus den dann geringer ausfallenden Energiekosten und den infolge der Arbeiten an Hülle und/oder Haustechnik anfallenden jährlichen Kosten.
Für die Ermittlung der jährlichen Energiekosten nach Realisierung der Maßnahme ist unter Nutzung realitätsnaher Annahmen der sich dann voraussichtlich einstellende Energieverbrauch zu ermitteln. Es sollte abgeschätzt werden, ob und inwieweit sich im Zusammenhang mit der Maßnahme das eigene Nutzerverhalten ändern wird (z.B. Absenkung der Raumlufttemperatur (vergrößert die Energieeinsparung) oder Übergang zur Vollbeheizung des Gebäudes (reduziert die Energieeinsparung). Die nach der Realisierung der Maßnahmen anfallenden Energiekosten müssen um den finanziellen Aufwand für die auszuführenden Arbeiten ergänzt werden.
Es wird entweder angenommen oder tatsächlich so vorgegangen, dass die Finanzierung der Maßnahme über einen Kredit erfolgt. Dessen Laufzeit entspricht (fiktiv) einem Betrachtungszeitraum, der sich häufig aus der Lebensdauer der Maßnahme ergibt. Mit einem angenommenen Zinssatz können die jährlichen Zahlungen für Zins und Tilgung in €/a ermittelt werden. Die Berechnung erfolgt über das Multiplizieren des zu finanzierenden oder im Falle des Einsatzes von Eigenkapital (Eigenkapitalverzinsung) selbst aufzubringenden Betrages mit dem Annuitätenfaktor. Dazu kommen ggf. weitere jährlich anfallende Kosten (z.B. Inspektion, Wartung, Instandsetzung). Es ergibt sich der Betrag für die jährlich anfallenden Kosten während des Betrachtungszeitraums in €/a.
Die Annuitätenmethode erlaubt die Berücksichtigung einer Reinvestition in bestimmte Bauteile oder Anlagen, die kurzlebiger sind als die Gesamtmaßnahme. Beispiel: bei einer Heizungsmodernisierung wird umgestellt auf Wärmepumpe und Fußbodenheizung. Die Lebensdauer der Wärmepumpe ist deutlich kürzer als die der neuen Heizflächen. Sie muss also im Rahmen der Gesamtlebensdauer öfter erneuert werden.
Sind die sich nach der Maßnahme ergebenden jährlichen Kosten geringer als davor, geht man von einer wirtschaftlichen Modernisierung aus. Eine Berücksichtigung tatsächlicher Zinskonditionen und Laufzeiten ist möglich, macht die Berechnung jedoch komplizierter. Dann wäre die Zeit nach Ausführung der Arbeiten in zwei Etappen einzuteilen – bis zum Ablauf der konkreten Kreditfinanzierung und für die Restzeit bis zum Ende der Lebensdauer.
Schritt 1 - Ermittlung der Endenergieeinsparung:
Die Ermittlung der Energieeinsparung ist unabhängig von der gewählten Methode der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Unter dem Menüpunkt Energieeinsparung sind unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten beschrieben. Als Ergebnis liegt ein Wert in Kilowattstunden pro Jahr (kWh/a) vor.
Schritt 2 - Ermittlung der mittleren Energiekosteneinsparung pro Jahr:
Die mittlere jährliche Energiekosteneinsparung wird berechnet, indem die im 1. Schritt ermittelte Endenergieeinsparung mit dem mittleren Preis für eine kWh Endenergie multipliziert wird. Der derzeitige Preis für eine Kilowattstunde (kWh) Endenergie lässt sich für einzelne Endenergieträger oder als Mittelwert bestimmen. Bei leitungsgebundener Energie (z.B. Gas, Fernwärme) sind Arbeits- und Leistungspreis zu berücksichtigen. Der mittlere zukünftige Energiepreis kann aus dem derzeitigen Energiepreis und einem sogenannten Mittelwertfaktor errechnet werden. Dieser lässt sich aus Zinssatz, Laufzeit und zukünftiger Energiepreissteigerung ermitteln oder aus der Tabelle Mittelwertfaktoren ablesen.
Schritt 3 - Ermittlung der Investitionskosten für die Maßnahme(n):
Die Ermittlung der Modernisierungskosten ist unabhängig von der gewählten Methode der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Unter dem Menüpunkt Modernisierungskosten sind unterschiedliche Vorgehensweisen beschrieben. Kostenfunktionen für häufige Maßnahmen sind unter dem Menüpunkt Modernisierungsbeispiele zusammengestellt. Es ist zwischen den Vollkosten und den energiebedingten Mehrkosten einer Maßnahme zu unterscheiden. Zusätzlich ist zu ermitteln, welche Folgekosten im Zusammenhang mit Inspektion, Wartung oder Instandsetzung, z. T. auch für Versicherungen auftreten.
Schritt 4 - Ermittlung der jährlichen Investitionskosten:
Um die Kosten durch die energetische Modernisierung mit der jährlichen Energieeinsparung vergleichen zu können, ist die Berechnung der jährlichen Kosten notwendig. Die Kosten pro Jahr werden unter der Annahme ermittelt, dass die Maßnahmen über einen Kredit finanziert werden. Die Laufzeit des Kredits entspricht dabei entweder der Lebensdauer der Maßnahme oder einer allgemeinen Empfehlung/Vorgabe. Häufig wird mit 20-30 Jahren gerechnet. Die angenommenen bzw. tatsächlichen Finanzierungskonditionen werden über einen Zinssatz in % ausgedrückt. Aus Zinssatz und Laufzeit lässt sich der Annuitätenfaktor ermitteln oder auch aus der Tabelle Annuitätenfaktoren abgelesen. Werden die Baukosten mit diesem Faktor multipliziert ergeben sich die jährlichen Kosten während der Laufzeit in €/a. Die Berechnung erfolgt nach dieser Formel:
jährliche Gesamtkosten für die Maßnahme (€/a) = Investitionskosten (€) * Annuitätenfaktor (1/a) + Folgekosten (€/a)
Schritt 5 - Ermittlung der Annuität:
Die Annuität ergibt sich als Differenz aus der mittleren Energiekosteneinsparung und den jährlichen (annuitätischen) Kosten. Alternativ können die jährlichen Kosten vor und nach der Maßnahme verglichen werden (Ermittlung des annuitätischen Gewinns).
Schritt 6 - Vergleich und Bewertung:
Ist die ermittelte Annuität größer als Null, ist eine Wirtschaftlichkeit gegeben. Die mittleren Energiekosteneinsparungen pro Jahr übersteigen dann die mittleren Kosten pro Jahr. Man spricht auch von einem annuitätischen Gewinn, d.h. nach der Durchführung der Maßnahme wird im Mittel jedes Jahr ein Gewinn erzielt.